近日，各地住建局纷纷更名为“住更局”，标志着中国房地产从增量扩张转向存量提质的新阶段，这一变革不仅是名称调整，更是城市发展逻辑的根本转型。更名绝非简单的换牌子，而是中国房地产与城市发展模式根本性转型的官方宣告，
一、住建局更名背景和原因
此次改革是中央顶层设计的直接体现，并非各地政府自发行为。
1、政策依据
2025 年 5 月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确要求优化机构设置、设立专职部门统筹城市更新。住建部《城市更新行动方案（2024—2027）》将 “设立城市更新专职机构” 列为核心任务。
2、推进节奏
2024 年湖北全省试点（全国首个省域全覆盖）；2025-2026 年，一线及核心城市密集铺开。
3、国家住建部并未更名
此次调整主要在地方市、县两级。
4、是中国房地产从“有没有”向“好不好”过渡的必然选择
这次更名最根本的驱动力，是城市发展阶段变化的需求。
告别“大拆大建”，过去几十年，我国城镇化率快速提升，解决了住房“有没有”的问题。如今，城市土地资源日益紧张，大规模新建的空间越来越小，大量老旧小区、老化管网、低效空间成为城市发展的“新课题”。
聚焦“存量更新”，“十五五”规划纲要明确提出要“高质量推进城市更新”。从“建设”到“更新”，意味着工作重心从“向外扩张”转向“向内挖潜”，从追求“速度”转向追求“品质”与“可持续”。
二、房地产建设转型的重大意义
住建局改为住更局，虽然仅一字之变，但却标志着中国房地产与城市发展正彻底告别“大拆大建、增量扩张”的旧模式，全面迈入“存量提质、精细运营、民生优先”的新阶段。
1、从“增量扩张”转变为“存量提质”
过去几十年，快速城镇化是我国发展的显著特征。“住建局”的核心任务是“建设”，即“从无到有”。其工作重心在于新城开发、房地产项目建设、工程审批与监管，服务于大规模、高速度的城市外延式扩张，解决的是“有没有房住”的问题。
然而，随着我国城镇化进入稳定发展期，城市发展面临着“成长的烦恼”：土地资源趋紧，大量老旧小区、老化管网、低效空间成为城市发展的“新课题”。
通过更新、改造、运营，在建成区内部挖掘潜力，提升城市内涵与品质。城市将发展告别“摊大饼”模式，进入“精耕细作”的高质量发展新阶段。
从“建”到“更”，意味着城市发展的核心从“向外扩张”转向“向内挖潜”，从追求规模和速度，转向关注品质和可持续性，着力解决“住得好不好”的问题。
2、职能重构，从“开发者”转变为“运营者”
更名意味着政府角色的转变，从过去的建设审批者转变为民生运营者。过去住建局的核心职能是审批监管、工程建设和推动房地产开发。
转变为民生运营者后，其职能是为统筹协调老旧小区改造、管网更新、历史保护、适老化改造等提供服务，更强调服务与民生。 政府从“开发者”变为“服务者”，更注重解决市民的具体生活需求，提升居住体验。
此外，更名背后是政府职能的深度整合与重构。新成立的“住更局”并非单一部门更名，而是将原住建局的城乡建设职能、原房管局的住房保障与市场监管职能，以及新增的城市更新统筹职能进行了“三权合一”。
住更局三大核心职能升级：
统筹城市更新全链条：统一管理老旧小区、城中村、地下管网、历史街区改造，解决过去 “九龙治水”、多部门协调难的问题。
强化存量资产盘活：聚焦低效空间再利用，从 “卖地建房” 转向 “城市运营”。
建设完整社区：打造 15 分钟生活圈，完善养老、托育、医疗等民生配套。
这种整合旨在打破过去“九龙治水”、多头管理的碎片化治理困局。例如，武汉市组建住更局后，将老旧小区改造、危旧房整治、历史文化保护等纳入统一管理，有效破解了以往加装电梯、外墙改造等事项中存在的协调难、审批慢问题。
职能整合破解难题：过去，老旧小区加装电梯、外墙改造等事项，常因涉及多部门协调而审批慢。职能整合后，有利于硬件改造和软件提升同步推进，打破“建管分离”的碎片化局面。这标志着政府角色从单一的“建设管理者”转变为城市空间优化的“统筹运营者”。
住建局 vs 住更局
维度 住建局（增量时代） 住更局（存量时代）
核心逻辑从无到有，外延扩张 从有到优，内涵挖潜
工作重心 批地、建新城、盖新房、土地财政 老旧小区改造、危房治理、管网更新、历史街区保护
开发模式 高负债、高周转、大拆大建 留改拆并举、以保留提升为主，严禁大拆大建
核心目标 解决 “有没有房住”（规模） 解决 “住得好不好、稳不稳”（品质、安全、民生）
角色定位 城市建设者（重审批、轻运营） 城市管家（全生命周期管理）
3、民生为本，回应民众对“住得好”的期盼
“住更局”的设立，将民生需求放在了首要位置。其核心工作是统筹老旧小区改造、危旧房整治、地下管网更新、适老化改造、建设“口袋公园”等精细化工程。这些工作直接关系到老百姓的生活品质，是实实在在的民生工程、民心工程。
目前这一转型正在进行之中，数据显示：“十四五”期间，湖北全省累计改造城镇老旧小区1.84万个，加装更新电梯超过1万部，惠及270万户居民。2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，加装电梯1.4万部，惠及470多万居民。
4、行业转型重点，“从无到有”转向“从有到好”
行业核心是开发新房，追求速度和规模，房企以“快周转”模式为主，实现“从有到好”的目标。重心转向存量空间的改造、运营和服务，为“好房子、好小区、好社区、好城区”建设提供核心动力。这一转变标志着房地产行业从单纯的“盖房子”转向“造空间、优服务”的新模式。
5、治理方式的转变，从粗放式管理转向精细化
过去住建局工作侧重于项目审批，在多部门协调（如加装电梯）上常遇难题。转变为住更局后，需要在精细化上下“绣花功夫”，通过“城市体检”精准发现问题，用微改造、有机更新的方式，系统性解决城市痛点。从而使得城市治理更加科学、系统，从碎片化管理转向全周期的精细化运营。
6、转型将引发万亿经济发展新机，激活内需新引擎
城市更新不仅是民生工程，也蕴含着巨大的经济潜力。它已成为扩投资、促内需、稳增长的重要抓手。
巨大的市场空间：城市更新已成为房地产稳市场的核心抓手。2026年，北京发布了首批1321个更新项目，计划投资1049.5亿元；广州、重庆、武汉等城市也相继公布了总投资近千亿甚至超千亿的更新计划。
投资新蓝海：住建部部长倪虹指出，“十五五”期间，实施城镇老旧小区、老旧街区、老旧厂房等更新任务，将带动数十万亿元的投资和消费。
打通资金循环：随着公募REITs（房地产投资信托基金）的成熟，改造后的产业园、长租公寓、商业综合体等项目，可以通过证券化实现资金的高效退出，为吸引保险资金、养老金等长线资本铺平了道路。
地方实践：2026年2月，北京发布首批城市更新计划项目清单，投资超千亿元；广州举办城市更新项目投资洽谈会，推介项目总投资近300亿元。
倒逼企业转型：行业模式从“快进快出”的开发销售，转向“长期持有、精细运营”。这要求企业不再只是“开发商”，而要成为“城市运营商”，比拼的是运营能力、服务能力和创造持续现金流的能力。
市场端也在积极响应，中建八局旗下投资发展公司更名为“城市运营公司”，四川、浙江等地相继成立城市更新集团，预示着行业赛道的切换。
三、中国房地产发展进入新阶段
1、房地产市场从 “新房主导” 转向“存量房时代”
新房开发退潮：大规模新城扩张、高周转开发模式终结。未来新房市场将聚焦刚需、改善与保障房，规模稳步收缩。
存量市场爆发：全国约400 亿平方米存量住房、17 万个老旧小区进入改造高峰期。城市更新、旧房翻新、物业服务、社区运营将成为行业新主线。
2、地方政府财政收入从 “土地红利” 转向 “服务红利”
房企转型：依赖 “拿地 - 开发 - 销售” 的传统房企将加速出清。幸存房企必须转向城市更新服务商、存量资产运营商、代建服务商。
告别土地财政依赖：地方政府重心从 “卖地收入” 转向 “城市品质提升、产业导入、税收增长” 的可持续模式。
3、政策导向从 “刺激增长” 到 “风险防控与民生保障”
房住不炒进一步深化：严控投机，回归居住属性。牢控风险底线：加强房屋全生命周期安全管理，防范烂尾、危房等风险。保障兜底：加大保障性住房、共有产权房供给，解决新市民、青年人住房问题。
综上，“住建局”更名为“住更局”，是一次深刻的发展观变革，标志着发展理念、治理逻辑到产业生态的全方位升级。未来中国城市建设将走上一条以人为本、集约高效、安全韧性的高质量发展新路。
它意味着中国城市建设正式告别以土地和钢筋混凝土为核心驱动力的时代，迈入一个以民生改善、品质提升、文化传承和可持续运营为发展目标的全新发展阶段。
这一转型同时宣告城市更新、存量提质、居住品质、民生导向的高质量发展时代全面到来。未来的居住体验将从 “有房住” 升级为 “住得好、住得安全、生活便利”。对行业而言，将面临彻底洗牌、重构商业模式的残酷转型期。
#2026万象创作者大赛#
热点我见
倾注思想，专注写作，关注热点
2847 篇内容创作
天盛优配提示：文章来自网络，不代表本站观点。
